Обедневшие москвичи сдают единственное жилье всем желающим

Исследовав сектор аренды массового жилья в 2018 году, эксперты рынка недвижимости столичного региона обнаружили: новостройкам отдает предпочтение ровно четверть всех квартиросъемщиков региона, в два раза больше, чем на рубеже 2016−2017 годов.

Объяснять такую тенденцию знатоки вопроса склонны двумя факторами.

Прежде всего, уточняет, в частности, замдиректора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, граждан привлекает невысокие ставки найма по таким объектам, потому что располагаются новые проекты, как правило, в отдаленных районах мегаполиса. Кроме того, заметному понижению платы за жилье способствуют характерные всем свежевведенным в строй домам недостатки вроде постоянных ремонтных работ, неотлаженного функционирования инженерных сетей и слабо развитой инфраструктуры. По этим причинам в результате торга первоначальная ставка аренды может быть снижена в диапазоне до 15%.

Популярности новых квартир поспособствовало еще и то, что в столицу стали активнее возвращаться арендаторы из отдаленных регионов России и стран ближнего зарубежья. Напомним, в 2015 году эта категория нанимателей жилья, по данным аналитических отчетов риелторских компаний, резко пошла на убыль, и только в 2017 году наметилась тенденция на их обратный приток. Для приезжих, отмечают специалисты по аренде недвижимости, квартиры в новых домах привлекательны тем, что нередко их можно снять без внесения ежемесячных платежей на время проведения ремонтных работ.

Впрочем, усиление потока заинтересованных нанимателей отнюдь не способствует улучшению качества предлагаемых к аренде объектов. Например, в течение 2018 года только 40% квартир массового сегмента могли похвастаться более-менее современным косметическим ремонтом. Удовлетворительным для своей ценовой категории можно было назвать не более 30% квартир. Порядка 20% всех объектов нуждались в серьезном косметическом ремонте. При этом 10% арендных квартир либо имели значительные повреждения, либо и вовсе оказывались ветхими.

При таком раскладе только 35% владельцев наиболее дешевых квартир соглашались удовлетворить просьбы нанимателей устранить отдельные мелкие неисправности, а также обновить определенную часть предметов интерьера своих объектов. Интересно, что в 2017 году доля готовых пойти на компромисс с арендаторами собственников составляла 40%. В 2016 году их было еще больше — порядка 60% от общего числа арендодателей. А уж в 2015 году претензии квартирантов к внешнему виду квартиры, состоянию мебели, санитарной и бытовой технике удовлетворяло целых 80% арендаторов.

Вместе с тем в сегменте самого доступного арендного жилья к началу 2019 года и размер дисконта, и частотность его предоставления в принципе сократились. Собственники изначально устанавливают арендные ставки без скидки на возможный торг, причем такая тенденция набирает обороты в течение последних двух лет. Только в редких случаях, по итогам утомительных личных переговоров, соглашаются несколько снизить арендную плату или пойти на некоторые другие уступки квартирантам вроде дробления суммы залога и приобретения отдельных элементов обстановки или предметов бытовой техники.

Примечательно, что на излете 2018 года многие эксперты столичного рынка жилья увидели предпосылки к тому, что число желающих стать рантье будет увеличиваться. Этому, по мнению знатоков вопроса, поспособствуют повышение возраста выхода на пенсию, а также потенциальные сложности с трудоустройством и материальным самообеспечением граждан.

Следует отметить, что итоги февральского анализа состояния рынка арендного жилья в столичном регионе полностью подтвердили этот прогноз.

Согласно аналитическим выкладкам риелторов, к концу января объем предложения арендного жилья в старых границах Москвы насчитывал 47,63 тысячи лотов, из которых 39,3 тысячи объектов пришлось на квартиры, а 8,3 тысячи — на комнаты. Таким образом, в сравнении с итогами января прошлого года, увеличение доли арендного жилья составило 52%, что является очень существенным показателем. При самыми «топовыми» с точки зрения предложения стали три столичных административных округа — Юго-Западный (11% всего январского предложения)/ Южный (13%) и Центральный (28%).

Ключевой причиной такого взрывного расширения арендного предложения аналитики считают сокращение реальных доходов населения. «Для поправки бюджета горожанам приходится использовать максимум способов, в том числе и сдачу жилья внаем. Некоторые сдают свободную квартиру, которая приобреталась на перспективу — например, для подрастающих детей, кто-то решается на сдачу своей единственной жилплощади и одновременно арендует для себя более низкобюджетный объект», — считает Оксана Полякова.
При этом за первый месяц 2019 года столичные агентства недвижимости зафиксировали рост числа сделок по найму жилья в старых границах Москвы на 30% в годовом выражении, что является рекордным показателем за последние 5 лет работы рынка съемного жилья в Москве. Такое стало возможным благодаря стечению нескольких обстоятельств. Во-первых, еще до наступления Нового года стали расти ставки по ипотечным кредитам. Во-вторых, в связи со скорым переходом сегмента первичного жилья на взаиморасчеты между застройщиками и дольщиками посредством банковских эскроу-счетов перспектива рынка новостроек становится крайне туманной. В-третьих, медленно, но уверенно, продолжают ползти вверх стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья. Из-за этого многие потенциальные покупатели жилья предпочли не связываться со сделками купли-продажи, а переждать «смутное время», снимая квартиры.
В свою очередь, рост спроса на арендное жилье скорректировал в сторону повышения и ставки найма. Так, в настоящее время «двушки» и «трешки» теперь обходятся арендаторам в среднем дороже, чем год назад (на 3,5% и 19% соответственно). Подешевели только «однушки», да и то незначительно (-1,2% к уровню января 2018 года).

На этом фоне следует отметить, что, по информации некоторых СМИ со ссылкой на инсайдерские источники, сотрудники Федеральной налоговой службы (ФНС) приступили к проведению в городах-миллионниках рейдов по выявлению собственников, сдающих жилье неофициально. Как утверждается, для этих целей налоговики используют три основных метода. Прежде всего они совместно с сотрудниками полиции проверяют адреса граждан, которые, согласно данным Росреестра, имеют в собственности более одной квартиры. Кроме того, сотрудники ФНС осуществляют мониторинг безналичных денежных переводов россиян, а также активно используют «подсадных» съемщиков.